Ejecución hipotecaria. Casos prácticos

Ejecución hipotecaria. Casos prácticos

CASO PRÁCTICO No 1

Su cliente es titular de un derecho de crédito por importe de 50.000 euros frente a un determinado deudor. Dicho crédito se encuentra documentado en una escritura pública de reconocimiento de deuda. Además, en el referido documento público, queda hipotecada en garantía de la cantidad adeudada, intereses y costas, la finca de un tercero que ostenta la condición de hipotecante no deudor, si bien es avalista solidario del deudor. El valor de la garantía hipotecaria hace dudar de que por sí sola sea suficiente para cubrir el importe total adeudado.
a) ¿Qué requisitos debe reunir la deuda con carácter previo al ejercicio de acciones judiciales?

La deuda, cuyo requerimiento de pago se solicita, debe ser dineraria, vencida, exigible y por cantidad liquida o determinada sin límite alguno de importe (art. 812 CC); no podrá ser deuda en especie o ilíquida, ni siquiera liquidable de acuerdo con los procedimientos regulados para el juicio ejecutivo. El crédito debe estar reflejado en un documento, o en un conjunto de documentos, que acrediten por si mismos la existencia de aquel. Pueden ser títulos, junto al documento en el que conste la deuda, cualesquiera otros documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera (art.812.2.1a)

b) Llegado el momento de presentar la reclamación judicial, ¿de qué vías procesales disponemos para la reclamación de la cantidad adeudada?

A través del juicio ordinario se conocerán las demandas que tengan por objeto las materias que vienen enumeradas en el artículo 249.1 de la LEC, junto al criterio objetivo, la Ley asigna al juicio ordinario cualquier otro conflicto jurídico siempre que la demanda tenga una cuantía que exceda de 6.000 euros .

Ademas del anterior, el procedimiento declarativo especial monitorio está regulado en los arts. 812-818 de la LEC y dirigido a la protección del derecho de crédito
Y por último los procedimiento de ejecución ordinaria y Procedimiento ejecución hipotecaria.
¿Se exige para todos ellos la aportación de los mismos documentos?

No, el título que acredita la deuda no tiene que provenir necesariamente del deudor, en el caso del procedimiento monitorio, pudiendo provenir del propio acreedor o de terceras personas, por lo que las exigencias formales y de

contenidos son mínimas. El crédito deberá estar reflejado en un documento, o en un conjunto de documentos, que acrediten por si mismos la existencia de aquel.
También pueden ser títulos cualquier documento proveniente del acreedor, que refleje la deuda, siempre y cuando sean documentos que habitualmente se utilicen en el tráfico jurídico para documentar los créditos y las deudas entre las partes de la relación crediticia (art. 812.1.2a).

También cabe iniciar el procedimiento monitorio aportando certificación de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos. E igualmente, pueden ser títulos, junto al documento en el que conste la deuda, cualesquiera otros documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera (art. 812.2.1a).

Respecto a los procedimientos de ejecución, La LEC unifica el proceso de ejecución, de manera que los títulos ejecutivos judiciales y extrajudiciales se recogen en un único precepto (art.517) y dan lugar a un proceso de ejecución aunque la equiparación no es total: la ejecución basada en títulos judiciales y extrajudiciales presenta tratamientos diferentes claramente conectados con el origen del título.

En relación a los títulos ejecutivos no bancarios, el art. 517.2, apartados 4o y 5o dispone: “a) Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de las personas a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes “.

c) De las distintos procedimientos judiciales que se disponen, ¿Cuáles son las ventajas, y en su caso, inconvenientes de cada uno de esos procedimientos?

Procedimiento monitario es mas rápido y flexible en cuanto a la forma y demás circunstancias que ha de reunir el título de crédito reclamado, lo que hace del proceso monitorio el mecanismo procesal propicio para que por las entidades de crédito se solicite el cobro de créditos que se encuentran documentados sin reunir las formalidades necesarias para servir de título ejecutivo.

El procedimiento de ejecucion hipotecario es más lento.
Para el deudor, el hecho de que sea a largo plazo puede convertirse en un inconveniente que pueden afecte a su capacidad económica a lo largo plazo. Para el beneficiario, el valor del bien hipotecado pueda bajar de forma considerable y en consecuencia al ser subastado no encontrar postores u obtener un precio escaso por la venta, que no cubra íntegramente la deuda.

d) Si optara por reclamar la deuda por un procedimiento de ejecución hipotecaria y quedaran cantidades pendientes de pago tras la realización del bien hipotecado, ¿qué actuaciones procesales promovería?

Si no se cubre la totalidad de la deuda tras la ejecución hipotecaria regirá el principio de responsabilidad patrimonial universal, es decir, la deuda pendiente se podrá exigir a pesar de haber perdido la vivienda a través de un procedimiento de ejecución ordinaria contra el deudor reclamándole la cantidad que le falta (artículo 579 LEC).

e) Si optara por reclamar directamente la deuda por un procedimiento de ejecución general:
1. ¿considera posible trabar embargo precisamente sobre el inmueble hipotecado?

Si, es posible teniendo en cuenta el criterio de prioridad registral de las deudas que son inscritas. La L.E.C. se refiere al reparto únicamente entre “quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante”, con lo que parece que excluye la posibilidad de que el acreedor del ejecutado que no tenga anotado o inscrito su derecho pueda ser resarcido con cargo al remanente que quedase tras el pago a todos los acreedores inscritos.

2º Llegado el caso, una vez subastado el bien embargado, quedaría cancelada la hipoteca constituida para garantizar esa misma deuda por la que se sigue el procedimiento de ejecución?

Si quedaría cancelada la hipoteca sin embargo la cantidad adeudada se podrá exija conforma al Art. 579 1. Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Art. 579. 2 . Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara

pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.

3º ¿podría calificarse como fraude procesal del ejecutante dicha conducta procesal?

Existe la posibilidad de oponer la nulidad del título del tercerista pero sólo fundada en inexistencia del correspondiente negocio jurídico por simulación u otras razones que puedan implicar confabulación entre tercerista y ejecutado o fraude en perjuicio del ejecutante.

CASO PRÁCTICO No 2
Se sigue ante un Juzgado de Primera Instancia una ejecución de títulos no judiciales en reclamación de 100.000 euros en concepto de principal y 30.000 euros presupuestados para intereses y costas. Se ha trabado embargo sobre una finca urbana, propiedad del deudor, que ha sido valorada por perito competente en la suma de 250.000 euros. Conforme a la certificación de dominio y cargas que obra en los autos, la finca se encuentra gravada con dos cargas previas: 1) una hipoteca a favor de una entidad bancaria por la que responde de 60.000 euros de principal, 14.000 euros de intereses ordinarios, 24.000 euros de intereses moratorios y 10.000 para costas y gastos. 2) un embargo a favor de un acreedor por importe de 6.000 euros de principal y 1.800 euros, presupuestados para intereses y costas.

Supuesto no 1: Ud. es el letrado del ejecutante y se dispone a solicitar la convocatoria de subasta del bien embargado.

a) Si el interés prioritario de su cliente es el cobro íntegro, dentro del proceso de ejecución, de las cantidades adeudadas (no tiene especial interés en la adjudicación de la finca a su favor), ¿qué actuaciones procesales solicitaría a fin de permitir la concurrencia de licitadores en las mejores condiciones de información sobre el inmueble a enajenar y obtener el precio de remate más elevado posible?

Continuar con la actividad ejecutiva, pasando a convertir en dinero los elementos patrimoniales embargados, con el fin de satisfacer al acreedor. Esta fase de la ejecución forzosa se denomina en la Ley “procedimiento de apremio” y sus normas (arts. 634 a 680 LEC)

Solicitar la realización de los bienes embargados por persona o entidad especializada conocedora del mercado en que se compren y vendan los

bienes, que reúna los requisitos legalmente exigidos para operar en ese mercado.La correspondiente petición al secretario judicial, en la que designará la persona o entidad a quien deba hacerse el encargo.El secretario no podrá autorizar que la enajenación se haga por debajo del 70% del valor del inmueble, salvo que conste el acuerdo de todos los interesados y si el encargo no se cumple en el plazo de seis meses, el secretario judicial lo revocará por medio de decreto.

b) Si el interés prioritario de su cliente es la adjudicación de la finca embargada en pago de la deuda reclamada, ¿qué actuaciones procesales solicitaría o, en su caso, no pediría, a fin de minorar la posibilidad los eventuales postores de adquirir la finca subastada?

Solicitaría al ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, siempre que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecado) o en su defecto, interponer demanda ejecutiva, tras la cual la LEC deja al criterio del ejecutante y ejecutado la determinación de los bienes a embargar, y el orden en que deben ser embargados contemplados en el convenio de realización. Si se hubiera logrado un acuerdo entre ellos, a él deberá atenerse el tribunal.

Supuesto no 2: Ud. es el letrado del ejecutado:
a) Ante la solicitud de convocatoria de subasta por parte del actor ¿Qué actuaciones procesales, antes, durante, y después de la subasta del bien embargado, podría realizar a fin de que su enajenación se realizara en el precio más elevado posible?

Motivos de oposición por defectos procesales. Al margen de los presupuestos procesales relativos al órgano jurisdiccional, cuya denuncia habrá de efectuarse mediante declinatoria, constituyen defectos procesales que el ejecutado puede alegar en su escrito de oposición (art. 559

LEC) los siguientes: a) su propia falta de legitimación; b) la falta de capacidad del ejecutante, tanto para ser parte, como procesal, así como la falta de acreditación de la condición de representante de quien dice actuar
como tal en el procedimiento; y c) nulidad radical del despacho de ejecución, por no cumplir el documento presentado los requisitos legales exigidos para llevar aparejada ejecución, o por infracción, al despacharse ejecución, de lo dispuesto en el art. 520 LEC

Motivos de oposición por causas materiales o de fondo del art. 557.1 LEC:

1a El pago de la obligación dineraria que conste en el título, que habrá de acreditarse mediante la aportación de algún documento, ya sea público o privado.
2a Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza

ejecutiva, para lo que el Tribunal tendrá que analizar si el mismo reúne los
presupuestos y requisitos para tener fuerza ejecutiva.
3aPluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.

4a Prescripción y caducidad del derecho de crédito incorporado al título. 5a Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, siempre que, al igual que sucede con el pago, conste documentalmente.
6a Transacción, siempre que conste en documento público.
7a Que el título contenga cláusulas abusivas

b) Tras la aprobación del remate de la finca a favor de un tercero, ¿qué actuaciones procesales llevaría a cabo para demorar la entrega de la posesión del bien enajenado?
Será de aplicación el artículo 675.1 de la LEC que se aplica a todos los casos de realización forzosa de inmuebles así como los artículos 703 y 704 cuando el bien hipotecado esta ocupado por el mismo ejecutado dándole el plazo de un mes para desalojarlo.

Se podrá alegar el Decreto Ley 27/12 de 15 de Noviembre por el que se suspendía el acto del lanzamiento siempre que concurrieran las circunstancias establecidas en el mismo y se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad.

Ademas se podría alegar la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables por dos años desde la entrada en vigor de la Ley (15 de Mayo de 2013)

Supuesto no 3: Ud. es letrado de un potencial postor interesado en la adquisición en subasta del bien embargado:
a) Deberá informar a su cliente de los requisitos necesarios para participar en la subasta, de las condiciones en las que se desarrolla la misma y el régimen al que se encuentra sometido la aprobación del remate.

Para tomar parte en la subasta se exige que los interesados consignen la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado o presten aval bancario por importe del 5% del valor que se haya dado al bien subastado (art.669.1 LEC). Sólo si la mejor postura es igual o superior al 70% del valor por el que la finca ha salido a subasta, el secretario judicial aprobará

el remate por medio de decreto (art.670.1 LEC) Si la mejor postura ofrecida en la subasta fuera inferior al 70%, el ejecutado podrá, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura superando el 70% o que, siendo inferior a esa cantidad, sea suficiente para satisfacer el derecho del ejecutante (art.670.4 LEC)

Si el ejecutante no ejercita la anterior facultad, se aprobará el remate
a favor del mejor postor, siempre que haya ofrecido por lo menos el 50%, o que, siendo inferior, cubra al menos la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, con la previsión de intereses y costas. Aprobado el remate por el secretario judicial, el rematante habrá de consignar en la cuenta de depósitos y consignaciones en el plazo de cuarenta días la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate (art.670.1 LEC).

En caso de que por el mejor postor no se entregara en el plazo establecido, se producirá la quiebra de la subasta, con pérdida del depósito efectuado, suponiendo la frustración del fin pretendido por la subasta, de modo que no se llega realizar lo embargado y sigue afecto a la ejecución.

b) Deberá informar a su cliente de las condiciones en las que adquiriría el inmueble rematado, entre ellas, la responsabilidad que asume por las cargas de la finca y la incidencia que puede tener su situación posesoria.
Por el mero hecho de participar en la subasta se entiende que los postores aceptan como suficiente la titulación y que se subrogan en las cargas o gravámenes anteriores en caso de que se les adjudique el remate (arts. 669.2 y 670.5 LEC).
Una vez expedido el testimonio por el Secretario para la inscripción, se pondrá en posesión de los bienes que no estén ocupados, si el adquirente lo solicita (art.675.1 LEC.
El adquirente podrá pedir el tribunal el lanzamiento de los ocupantes de mero hecho o sin título (art.675.2 LEC)

Supuesto no 4: Ud. es el letrado del ocupante del inmueble embargado respecto del que se ha convocado subasta:
a) Habrá de informar a su cliente sobre sus derechos sobre la finca embargada, entre ellos, el posible derecho a permanecer en el inmueble embargado una vez se haya celebrado la subasta.

La Ley 1/2013 establece una serie de medidas dirigidas a la protección del deudor hipotecario, que podemos sistematizar en las medidas sobre suspensión de lanzamientos por un plazo de dos años de aquellos desahucios en curso; los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero; no cabe pacto de anatocismo en los

intereses es decir, que los intereses se acumulen al capital para devengar nuevos intereses de demora, con la excepción de que sí se pueden pactar en el supuesto de insuficiencia del precio de remate para pagar el crédito del acreedor conforme al 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; el plazo de amortización de la hipoteca no puede ser superior a treinta años, cuando está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual; el importe del principal no puede exceder si el bien hipotecado está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual del 80 por ciento de dicho valor de tasación.

b) Y, ¿qué actuaciones tendría que llevar a cabo para que se reconocieran los derechos del ocupante sobre la finca embargada?

Se podrá alegar el Decreto Ley 27/12 de 15 de Noviembre por el que se suspendía el acto del lanzamiento siempre que concurrieran las circunstancias establecidas en el mismo y se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad.

Ademas se podría alegar la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables por dos años desde la entrada en vigor de la Ley (15 de Mayo de 2013)

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